Sakkyndig utredning av feil og mangler i Follo – fra byggmester og takstingeniør med over 25 års utførelseserfaring. Rapporten er bygget for å tåle motpartens sakkyndige.
Ski og Nordre Follo · Ås · Vestby · Nesodden · Frogn · Enebakk
Rettsgrunnlaget er forskjellig, men spørsmålet er det samme: foreligger det et avvik fra det du hadde krav på, og hva koster det å utbedre.
Oppusset bad der konstruksjonen under aldri ble bygget om. Vi dokumenterer tettesjikt, fall til sluk og oppbygning mot kravene som gjaldt da arbeidet faktisk ble utført.
Drenering fra byggeperioden nærmer seg forventet brukstid. Vi skiller mellom alminnelig aldring og avvik selger skulle opplyst om – les mer om fukt i kjelleren.
Avvik i nye felt vurderes etter bustadoppføringslova – ved overtakelse, i reklamasjonsperioden og ved ettårs- og femårsbefaring.
Skjeve gulv, riss i grunnmur og dører som ikke lukker. Vi skiller mellom setning i grunnen og svikt i konstruksjonen over.
Navn og telefonnummer holder. Vi ringer deg tilbake samme virkedag.
Follo har to tydelige boligbølger, og de gir hver sine saker. Den første er eneboliger og rekkehus fra 1960- til 1980-tallet, bygget i tre med den tidens konstruksjonsløsninger. Den perioden utgjør omtrent fire av ti boliger i Ski-området, og tre av fire av dem er enebolig eller rekkehus. På bad fra denne perioden finnes sjelden en membran slik dagens krav forutsetter – tettesjiktet er ofte smøremasse eller belegg lagt direkte på underlaget, uten oppkant og med sluk som ikke er tilpasset senere flisarbeid. Er badet pusset opp i ettertid uten at konstruksjonen under ble bygget om, ligger avviket skjult under nye fliser. Bad bygget eller ombygd i eksisterende trekonstruksjon har egen anvisning i Byggebransjens våtromsnorm, og det er den oppbygningen av gulv, vegg og fuktsikring måles mot – ikke et skjønn.
Samme periode nærmer seg slutten av forventet brukstid på drenering og utvendig fuktsikring. Kjellere og underetasjer som var tørre i tjue år kan begynne å vise fukt uten at noe konkret har skjedd, og spørsmålet blir da om tilstanden er alminnelig aldring eller et avvik selger skulle opplyst om.
Den andre bølgen er fortetting og nye felt fra 2000-tallet og fremover, og den er større enn mange tror: leilighet er i dag den vanligste boformen i Ski-området, foran enebolig. Der er problemstillingen en annen enn i den eldre bebyggelsen. Bygget er nytt, kravene er dagens, og spørsmålet er om det som er levert svarer til kontrakt og forskrift. Da gjelder bustadoppføringslova, og fristene ved overtakelse, ettårsbefaring og femårsbefaring blir avgjørende. Reklamasjon mot utbygger er derfor en like aktuell sakstype i Follo som fukt i eldre enebolig.
Follo har også partier med krevende grunnforhold. Setningsskader viser seg som skjeve gulv, riss i grunnmur og dører som ikke lukker. Slike skader krever at man skiller mellom bevegelse i grunnen og svikt i konstruksjonen over – to helt ulike ansvarsforhold. Byggforskserien anbefaler at man ved slike forhold også innhenter opplysninger om omkringliggende bebyggelse, nettopp fordi setninger, teleskader og overvannsproblemer sjelden rammer én eiendom alene. Det er ofte den sammenligningen som avgjør om årsaken ligger i grunnen eller i utførelsen.
Hvert avvik måles mot forskriften som gjaldt da arbeidet ble utført, mot SINTEF Byggforsk og mot Byggebransjens våtromsnorm. Målt verdi settes mot krav – fall til sluk i millimeter, fuktinnhold i vektprosent, dimensjoner mot anvisning. Utbedringskostnaden bygges opp mengdebasert med reelle enhetspriser, ikke rund sum. Det er den formen et mangelskrav må ha for å stå seg mot motpartens sakkyndige.
Se hvordan rapporten bygges opp på hovedsiden om reklamasjonsrapport, eller les fagartikkelen om dokumentasjonen som avgjør en byggetvist.
Reklamasjons-, skade- og tvistesaker faktureres etter medgått tid, aldri fastpris. Omfanget avhenger av sakens kompleksitet. Beskriv saken, så avklarer vi mandat og avgrensning skriftlig før arbeidet starter – hva oppdraget koster står i oppdragsbekreftelsen du får før noe arbeid settes i gang. Se prislisten.
Reklamer skriftlig til motparten først – så dokumenterer vi omfanget. Vi svarer samme virkedag.
Ta kontakt 464 65 174