Reklamasjonsrapport i Bærum og Asker

Bygningsmassen i Bærum og Asker

Bærum og Asker har en sammensatt boligmasse. Halvparten er leiligheter, men det er den eldre villabebyggelsen som gir de tunge sakene – hus fra tidlig 1900-tall til mellomkrigstiden, som har vært gjennom flere runder med påbygg, tilbygg og rehabilitering. Det er nettopp overgangene som gir sakene: skjøten mellom gammel og ny konstruksjon, der tetting, isolasjon og fuktsikring møtes på tvers av byggeperioder med helt ulike krav.

I disse husene er vurderingstidspunktet ofte det springende punktet. Et bad bygget inn i en 1920-konstruksjon skal vurderes mot kravene som gjaldt da badet ble bygget, ikke da huset ble reist – og heller ikke mot dagens krav. Er arbeidet utført av håndverker, er referansepunktet utførelsestidspunktet og rettsgrunnlaget håndverkertjenesteloven. Det skillet avgjør både hva som er et avvik og hvem som svarer for det.

Eldre bygningsdeler har dessuten egne anvisninger – murte fasader, opprinnelige trevinduer, taktekking på eldre bygninger og eldre regler for ildsteder og skorstein. En vurdering som måler disse mot dagens nybyggkrav gir feil svar, og blir stående uimotsagt bare til motparten leser den.

Boligverdiene i området gjør at mangelskravene blir større, og at motparten oftere stiller med egen sakkyndig. En enebolig i Bærum og Asker ligger rundt 85 prosent over verdinivået i eneboligmarkedet lenger sør og øst i regionen, og det slår rett inn i hva et prisavslag er verdt å bestride. Det stiller strengere krav til dokumentasjonen: målte verdier per målepunkt og rom, fotodokumentasjon med målepunkt i samme bilde, og en utbedringskostnad bygget opp mengdebasert post for post. Et løst anslag blir møtt med et tilbud om halvparten.

Omfattende rehabiliteringer reiser i tillegg spørsmål om hva som faktisk ble avtalt. Der leveransebeskrivelsen er knapp eller endret underveis, må det tekniske avviket dokumenteres uavhengig av hva partene mener var avtalt – det er den delen som lar seg etterprøve.

Slik dokumenteres avviket

Hvert avvik måles mot forskriften som gjaldt da arbeidet ble utført, mot SINTEF Byggforsk og mot Byggebransjens våtromsnorm. Målt verdi settes mot krav – fall til sluk i millimeter, fuktinnhold i treverk i vektprosent, dimensjoner mot anvisning. Utbedringskostnaden bygges opp mengdebasert med reelle enhetspriser, ikke rund sum. Det er den formen et mangelskrav må ha for å stå seg mot motpartens sakkyndige.

Se hvordan rapporten bygges opp på hovedsiden om reklamasjonsrapport, eller les fagartikkelen om dokumentasjonen som avgjør en byggetvist.

Pris

Reklamasjons-, skade- og tvistesaker faktureres etter medgått tid. Omfanget avhenger av sakens kompleksitet. Beskriv saken, så avklarer vi om det er et oppdrag for oss. Timesats, tillegg, mandat og avgrensning står i oppdragsbekreftelsen du får før noe arbeid settes i gang. Se prislisten.