Sakkyndig utredning av feil, skade og ansvarsdeling i bygård, sameie og borettslag – fra byggmester og takstingeniør med over 25 års utførelseserfaring.
Oslo indre by · murgårder · sameier og borettslag i Oslo og Akershus
Rettsgrunnlaget er forskjellig, men spørsmålet er det samme: foreligger det et avvik fra det du hadde krav på, og hva koster det å utbedre.
Vannet viser seg ett sted og har årsak et annet. Vi dokumenterer årsakskjeden, ikke bare skadestedet – det er den som avgjør ansvaret.
Våtrom bygget inn i teglvegg og trebjelkelag. Vurderes mot kravene som gjaldt da badet ble bygget, ikke da gården ble reist.
Stigeledninger, avløpsstammer, tak og fasade gir skadebilder inne i seksjonene. Vi dokumenterer hvor årsaken faktisk ligger.
Sameier og borettslag som skal ta stilling til ansvar, utbedring eller krav mot entreprenør. Rapporten er utformet for å legges frem i styret eller for motpart.
Navn og telefonnummer holder. Vi ringer deg tilbake samme virkedag.
Ni av ti boliger i Oslos indre by er leilighet, og en stor del av dem ligger i murgårder fra perioden 1890 til 1930. Konstruksjonen er gjennomgående teglvegger med trebjelkelag mellom etasjene, og det er kombinasjonen som skaper sakene: bjelkelaget er fuktømfintlig, og det ligger rett under våtrommene som er bygget inn i etasjene i ettertid.
Bad i slike gårder er sjelden opprinnelige. De er bygget inn i eksisterende konstruksjon, ofte flere ganger, og hver gang med den tidens løsninger. Et bad fra 1985 og et fra 2015 i samme oppgang skal vurderes mot helt ulike krav. Når det oppstår lekkasje, er derfor første spørsmål alltid når det aktuelle badet ble bygget – ikke når gården ble reist.
Våtromsgulv på trebjelkelag og montering av sluk i samme konstruksjon har hver sin anvisning i Byggebransjens våtromsnorm. De stiller konkrete krav til fall, membranavslutning, slukhøyde og innfesting – og til at bjelkelaget er tilstrekkelig avstivet, slik at nedbøyning ikke bryter tettesjiktet over tid. Det er disse punktene et avvik måles mot, og de lar seg måle i millimeter.
Lekkasje mellom seksjoner er den vanligste saken, og den vanskeligste, fordi den sjelden bare er teknisk. Vannet kommer til syne hos naboen under, mens årsaken ligger hos naboen over eller i fellesanlegget. Da må tre ting skilles fra hverandre: hvor vannet faktisk kommer fra, om det skyldes svikt i seksjonseierens eget arbeid eller i bygningens felles konstruksjon, og hva som er innenfor sameiets vedlikeholdsansvar. Det er den grensedragningen tvistene står om.
Fellesanlegg – stigeledninger, avløpsstammer, tak og fasade – har egne skadebilder som ofte viser seg inne i seksjonene. En skade som ser ut som et privat våtromsproblem, kan ha årsak i en avløpsstamme som er fellesansvar. Rapporten skal derfor dokumentere årsakskjeden, ikke bare skadestedet, ellers avgjør den ingenting.
Hvert avvik måles mot forskriften som gjaldt da arbeidet ble utført, mot SINTEF Byggforsk og mot Byggebransjens våtromsnorm. Målt verdi settes mot krav – fall til sluk i millimeter, fuktinnhold i vektprosent, dimensjoner mot anvisning. Utbedringskostnaden bygges opp mengdebasert med reelle enhetspriser, ikke rund sum. Det er den formen et mangelskrav må ha for å stå seg mot motpartens sakkyndige.
Se hvordan rapporten bygges opp på hovedsiden om reklamasjonsrapport, eller les fagartikkelen om dokumentasjonen som avgjør en byggetvist.
Reklamasjons-, skade- og tvistesaker faktureres etter medgått tid, aldri fastpris. Omfanget avhenger av sakens kompleksitet. Beskriv saken, så avklarer vi mandat og avgrensning skriftlig før arbeidet starter – hva oppdraget koster står i oppdragsbekreftelsen du får før noe arbeid settes i gang. Se prislisten.
Reklamer skriftlig til motparten først – så dokumenterer vi omfanget. Vi svarer samme virkedag.
Ta kontakt 464 65 174